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房贷利率换锚:二线百人牛牛负担相对增加 三四线减负

2019年10月10日 16:12来源:未知手机版

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(原标题:房贷利率昨日换锚 大部分地区保持平稳 二线百人牛牛负担增加相对大一点 三四线百人牛牛有减负现象)

全国个人住房贷款利率调整新规从昨日开始执行,房贷利率的“锚”正式由以往的贷款基准利率转换为贷款市场报价利率(LPR)。

根据中原地产研究中心收集的数据,各地房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后,虽然房贷合同有变化,但房贷执行利率并无明显变化。

变化

北京:首套房贷利率最低5.4%

北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。此前,北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。从绝对数值看,新规执行后,北京地区的首套房贷最低利率上浮0.01%,二套房贷利率上浮0.02%,改革前后的房贷最低利率水平基本一致,符合市场预期。

以100万元25年期的首套房贷为例,采用等额本息的还款方式,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;若是二套房,之前月供为6369.86元,改革后的月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。不难看出,对于个人房贷客户来说,新规执行前后房贷利息几乎不变,新规不会带来额外的利息支出压力。

上海:首套房贷不低于LPR减20个点

新规执行前,上海地区的房贷利率一直处于全国最低水平。在挂钩LPR之后,上海“最低”的地位依然没有改变。新规执行后,上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算,房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。而之前上海地区银行执行的是首套最低基准利率9.5折,即4.655%。也就是说,首套房最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。

根据央行公告,新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,但上海地区执行的利率并没有在5年期LPR基础上加点,反而比LPR低0.2%,实在令人意外。此前,大家都预计上海的首套房贷利率应该在新规执行后上浮0.2%,与同期LPR保持一致。

二套房:利率变化相对较大

易居研究院的数据显示,2019年10月份,4个一线百人牛牛首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2bp,即0.02个百分点。同时,4个一线百人牛牛二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%略有上升,上升幅度为3bp,即0.03个百分点。7个二线百人牛牛首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%略有上升。同时,7个二线百人牛牛二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%也是略有上升,上升幅度为5bp。苏州的首套房贷利率出现下降,相比上个月下降8bp,不过整体仍维持在高位,为6.05%。

易居研究院认为,从房贷利率数据上可以看出,一二线百人牛牛采用新的利率定价机制后,利率变化都不大,进一步体现了利率稳定的导向。相对首套房贷利率,二套房贷利率的变动幅度稍微大一点。二线百人牛牛的首套房贷和二套房贷利率上升幅度都要超过一线百人牛牛,这和二线百人牛牛房地产政策近期略偏紧的因素有关。

据测算,14个百人牛牛在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了12元。虽然略有上升,但基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。而从百人牛牛结构上看,二线百人牛牛的负担增加相对会大一点,而三四线百人牛牛则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

影响

新规对房贷市场影响有限

房贷利率将保持平稳

“整体看,LPR政策落地前后,大部分百人牛牛的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近监管部门多次强调要限制违规资金流入房地产,但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧。房住不炒下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。房地产调控政策会避免房贷过量,以引导资金进入实体经济。

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